Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima donijet je 28.10.1996. a na snagu je stupio 1.1.1997. uređuje i vlasništvo posebnih dijelova nekretnine ili etažno vlasništvo. (NN br. 91/96)
Treba istaći da Zakon o vlasništvu povezuje etažno vlasništvo sa suvlasništvom kao i obvezu potpisivanja međuvlasničkog ugovora koji obvezuje sve suvlasnike.
Zakon također utvrđuje da su suvlasnici nekretnine dužni sklopiti ugovor o upravljanju s upraviteljem kojega izaberu.
Ovim Zakonom je utvrđena obveza suvlasnika u stvaranju zajedničke pričuve – članak 380. U članku 384 Zakona o vlasništvu postavljen je rok za sklapanje međuvlasničkog ugovora a to je 1. siječanj 1998.
Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela godišnje. Ako suvlasnici prikupe sredstva zajedničke pričuve u iznosu većem od 10% vrijednosti nekretnine, ta sredstva privremeno nisu dužni izdvajati sve dok se njihov iznos ne smanji ispod propisanog minimuma od 10%. Sredstva su suvlasnici dužni uplaćivati mjesečno. Visinu mjesečnih rata koje suvlasnici trebaju uplaćivati na određeni račun – a čini se da to može biti i račun upravitelja koji i inače raspolaže tim sredstvima, naravno na način kako to odrede suvlasnici i u njihovom interesu – utvrđuje upravitelj vodeći računa o kriterijima utvrđenima ZV-om ili pak ugovorom koji glede upravljanja sklapa sa suvlasnicima. U prijelaznom razdoblju postoji, dakle, i zakonska obveza suvlasnika da stvore zajedničku pričuvu. Budući da je zajednička pričuva svojevrsna novina u našem sustavu etažnoga vlasništva, dobro je što je ZV propisao dužnosti stvaranja zajedničke pričuve. Kasnije, nakon uspostave vlasništva posebnoga dijela nekretnine, i sami će suvlasnici imati potrebu za postavljanjem takvih zajedničkih novčanih sredstava. Osobe koje su status etažnoga vlasnika stekle po prijašnjim propisima vjerojatno ne bi, barem na početku, imale dovoljno spoznaja o neophodnosti stvaranja zajedničke pričuve, pa ih ZV na to obvezuje. Inače, smisao postojanja zajedničke pričuve jednak je u prijelaznom razdoblju kao i kasnije nakon uspostave etažnoga vlasništva prema ZV-u a to je pokriće troškova održavanja nekretnine ili eventualno poboljšavanja te otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.
«Dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine, udio vlasnika posebnoga dijela nekretnine u troškovima upravljanja odredit će se na način da visina udjela odgovara udjelu korisne površine stana ili druge samostalne prostorije koja je u njegovu vlasništvu, prema zbroju korisnih površina svih stanova i drugih samostalnih prostorija u nekretnini.» (čl. 381. ZV-a). Dakle, dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine, a to je veličina suvlasničkih udjela svakoga suvlasnika u odnosu na nekretninu kao cjelinu, s obzirom na to da se izvan prijelaznoga razdoblja troškovi cijele nekretnine, pa tako i upravljanja, snose razmjerno veličini suvlasničkih dijelova, troškovi upravljanja odredit će se prema korisnoj površini. Korisna površina ukupna je podna površina stana ili druge prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju.
Predsjednik
Vladimir Stanić, dipl.iur
|
